土地家屋調査士が扱う土地の登記について
不動産登記とは、みなさまの大切な財産である土地や建物の所在・面積のほか、所有者の住所・氏名などを登記所（登記をする役所）の公の帳簿（登記簿）に記載することをいいます。登記の対象となる土地は、日本領土内の区画された一定の地表で、私権の目的となることができるものをいいます。
土地の登記は、固定資産税の算出にも関係しているため登記が義務付けられています。（原則、不動産の取得から一ヶ月以内に登記をしなければなりません。怠った場合は、10万円以下の過料を支払うことになります。）土地家屋調査士が扱う土地登記では、「所在」「地番」で土地の場所を特定し、どんな用途で使用されている土地なのかを「地目」で表し、土地の大きさを「地積」で表します。
土地の登記にはこんな種類があります
土地分筆登記
土地分筆登記とは、登記記録上1つの土地を複数の土地に分割する登記をいいます。
一つの土地の一部を売りたい場合や相続された土地を兄弟で分けたい場合など、土地を有効利用するため、色々な状況で分筆登記は必要になります。法務局へ分筆登記を申請するには、その前提として境界確定測量を行い、境界点に境界標を設置する必要があります。
- 相続した土地を相続人ごとに分けたいとき
- 将来の相続に備えあらかじめ土地を分筆しておきたいとき
土地合筆登記
土地合筆登記とは、土地分筆登記の反対で、複数の土地を合わせて一つの土地とする登記のことを合筆登記といいます。
ただし、どのような土地でも合筆登記ができるわけではなく、一定の要件を満たす必要があります。
- 相続を前提として合筆したい
- 隣り合った土地の筆数が多く、1つの土地にまとめたい方
土地地積更正登記
登記記録の面積が実測面積と異なる場合に、登記記録の面積を実際の正しい面積に変える登記のことを地積更正登記といいます。
分筆登記を行う際に、地積更正登記を同時に行わなければならない場合があります。土地地積更正登記のために面積を算出するには、境界を確定する作業が必要となるため、境界確定測量が前提となります。
- 登記簿の面積を正しくしたい方
- 所有する土地を売却したいとき
土地地目変更登記
土地の利用目的を変えたいとき、土地の用途が変更したときに、現状の地目に変更する登記のことを地目変更登記といいます。どのような地目にするかは規則で決められており、土地の主な利用目的に応じて２３種類に分類されています。
ただし農地（田・畑）を農地以外の地目に変更する場合、事前に農地転用許可が必要となります。
- 官有地の払い下げを受けたとき
- 新たに土地の表示が必要なとき